In vielen Liegenschaften wird der Wärme- und Wasserverbrauch bereits mittels Funktechnologie abgelesen. Wo allerdings für die Verbrauchserfassung die Wohnung betreten werden muss, kann es schwierig werden, denn mit der Terminierung kann man es nie allen Bewohnern recht machen. Einen Überblick darüber, wie die rechtlichen Grundlagen sind, gibt die Kalorimeta AG & Co. KG (Kalo). Kernfrage ist: Wie viele Termine muss das beauftragte Serviceunternehmen (kostenlos) anbieten und wie viel Zeit muss zwischen diesen Terminen liegen?

Wie für die technische Beschaffenheit und die Anwendung der Erfassungsgeräte gibt es auch für die Ablesung eine DIN-Norm, die den Stand der Technik wiedergibt: in diesem Fall die DIN 4713 Teil 5, Ziff. 5. Dort ist festgelegt, dass die Ablesung der Erfassungsgeräte den Nutzern mindestens eine Woche vorher angekündigt werden muss.

Zwei Termine sind Pflicht

Die DIN 4713 Teil 5 hat – soweit hier relevant – folgenden Wortlaut: „Ist in einzelnen Nutzeinheiten beim Ablesetermin keine Ablesung möglich, ist spätestens nach 2 Wochen – ebenfalls nach schriftlicher Ankündigung – mindestens ein zweiter Ableseversuch zu unternehmen. Ist wiederum keine Ablesung möglich, wird eine Schätzung  erforderlich.”

Es besteht somit die Verpflichtung zwei Termine anzusetzen, die beide für den Nutzer ohne Zusatzkosten bleiben müssen. Diese Termine sind keine Individualtermine und können es auch nicht sein, wenn man bedenkt, dass zum Jahresende in Millionen von Wohnungen Ablesungen durchgeführt werden müssen.

Berufung auf Urteil des LG München nicht korrekt

Vielen Mietern ist es nicht recht, wenn zwischen dem ersten und dem zweiten Termin weniger als zwei Wochen liegen. Gesetzeskundige berufen sich dafür gerne auf ein Urteil des Landgerichts München aus dem Jahr 2001. Dieses hatte sich in dieser Entscheidung auf die damals geltenden Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung bezogen. Dort hieß es damals auf Seite 4 tatsächlich noch: „Für die beim ersten Ablesetermin nicht zugänglichen Wohnungen wird, sofern keine individuelle Abstimmung vorgenommen wird, im Abstand von mindestens 14 Tagen ein zweiter Ablesetermin durchgeführt…”

Die Richtlinien wurden jedoch seitdem zwei Mal geändert: Einmal im Jahr 2002 und nochmals im Jahr 2011. In beiden Versionen heißt es seit der ersten Änderung: „Sind Nutzeinheiten beim angekündigten ersten Ablesetermin nicht zugänglich, …wird im Abstand von ca. 10 Tagen eine zweite Ablesung angesetzt.” Die aktuellen Richtlinien sind auch im Internet zu finden.

Vor diesem Hintergrund sowie in Anbetracht der Tatsache, dass die einzig wirklich verfügbare Norm – die DIN – einen Zeitraum von längstens zwei Wochen vorschreibt, ist davon auszugehen, dass heute ein zuständiges Gericht (und sicherlich auch das Landgericht München¹⁾ diese Aussage nicht mehr treffen würde. Weitere Rechtsprechung zu dieser Frage gibt es nicht.

Mit diesen Informationen können Verwalter etwaigen Diskussionen mit Mietern in Bezug auf die Terminfindung bereits frühzeitig den Wind aus den Segeln nehmen.

¹⁾ Der Vollständigkeit halber muss hier angeführt werden, dass das Landgericht München die Frage, mit welchem Abstand die Termine anzusetzen sind, beim oben genannten Urteil nicht im Fokus hatte. Das Urteil bezog sich auf eine Verbandsklage, die zum Gegenstand hatte, festzustellen, dass es nicht nur einen, sondern zwei kostenfreie Ablesetermine geben muss. Die Kammer formulierte wie folgt: „Nach den Richtlinien zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung in der Fassung vom 17.11.1989, die nach wie vor in dieser Form gültig ist, sind zwei Ablesetermine im Abstand von mindestens 14 Tagen durchzuführen. Dabei ist beim Termin für die Zweitablesung der Hinweis aufzunehmen, dass bei Nichteinhaltung des Termins und Nichtvereinbarung eines erneuten Ablesetermins der Verbrauch geschätzt wird. Es wird insoweit auf diese Richtlinien Bezug genommen. … Die Durchführung von zwei Ableseterminen – ohne Kostenpflichtigkeit des zweiten Termins – hält die Kammer für notwendig und angemessen.“ (LG München I, Urteil vom 22. Februar 2001 – 12 O 7987/00 –, Rn. 41, juris)