Am 03. August 2018 hat der nordrhein-westfälische Landtag die Novellierung der Landesbauordnung verabschiedet, die wesentlichen Einfluss auf die Wartung von Rauchwarnmeldern mit sich bringt. Mit der Änderung der Landesbauordnung gelten ab Januar 2019 die gleichen rechtlichen Regelungen wie beispielsweise in Hessen, Niedersachsen oder im Saarland. Ab dem 01. Januar 2019 ist es den Eigentümern gestattet, die Pflicht der jährlichen Wartung vom Nutzer der Wohneinheit zu übernehmen. Vor der Änderung sah die Landesbauordnung dies nur vor, wenn der Eigentümer diese Verpflichtung bereits vor dem 31. März 2013 übernommen hatte.

Natürlich stellt sich die Frage, warum Eigentümer die Wartungspflicht an sich ziehen sollten. Diese Frage lässt sich vor allem mit dem Begriff der „Sekundärhaftung“ beantworten.

Nach Ansicht von Experten widerspricht die definierte Wartungspflicht zulasten der unmittelbaren Besitzer (Wohnungsmieter) den zivilrechtlichen Grundsätzen. Diese besagen, dass der Eigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht für die Wohnungen in seinem Mietshaus ohnehin für den Schutz der Mieter und deren Besucher vor vermeidbaren Gefahren sorgen muss. Somit hat der Eigentümer auch die Funktionssicherheit technischer Geräte zu gewährleisten.

Wenn der Eigentümer die Wartung der Rauchmelder vertraglich auf die Mieter überträgt, muss er sicherstellen, dass die Mieter physisch und psychisch in der Lage sind, diese Aufgabe und die damit verbundene Verantwortung anzunehmen sowie zuverlässig auszuführen. Jeder Mieter muss die fachliche Kenntnis besitzen, um die Inspektion und Wartung der Rauchmelder gemäß den Herstellerangaben sowie der DIN 14676:2012 durchführen zu können. Daraus ergibt sich für den Eigentümer eine sogenannte „Sekundärhaftung“ für die sorgfältige Auswahl und laufende Überwachung der Personen, denen er die Wartungsaufgabe überträgt.

Für wohnungswirtschaftliche Unternehmen ergibt sich also trotz Übertragung der Wartungspflicht ein weiterer Arbeitsaufwand, der nicht zu unterschätzen ist, wie Experten bestätigen. „Die Übertragung und Überwachung der jährlichen Wartung ist für Eigentümer oder Verwalter ein zeitintensives Unterfangen, um aus der Haftung zu kommen“, erklärt Kai Piepkorn Leiter Gerätemanagement Rauchwarnmelder, Wasser- und Wärmezähler und Experte im Rauchmelderservice. „Um sich den Aufwand zu sparen und nicht zuletzt auch in der Haftungsfrage auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt sich deswegen die Zusammenarbeit mit einem Dienstleister, der Montage und Wartung aus einer Hand anbieten kann und so das Haftungsrisiko weitgehend ausschaltet.“

Das Haftungsrisiko ist ein entscheidender Knackpunkt, wenn es um die Übertragung der Wartungspflicht auf die Mieter geht. Denn: Im Schadensfall greift die Verkehrssicherungspflicht gegenüber den Mietern/Nutzern und der Wohnungseigentümer wird doch nicht von der Haftung frei.

Die Verkehrssicherungspflicht verlangt von den Eigentümern, für den Schutz der Mieter und deren Besucher zu sorgen und somit auch die Funktionssicherheit technischer Geräte zu gewährleisten. „Eigentümer müssen im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht dafür sorgen, dass die Bewohner sowie deren Besucher nicht durch vermeidbare Gefahren geschädigt werden können“, erklärt Kai Piepkorn weiter. Versagen also im Brandfall Rauchmelder, die nicht oder nur mangelhaft gewartet wurden, trifft den Vermieter womöglich eine Teilschuld. „Um diesem Fall von vornherein vorzubeugen“, sagt der Kalo-Experte, „sollte die Wartung möglichst von zertifizierten Fachkräften durchgeführt werden.“

Dienstleister wie KALO verfügen über eine jahrelange Erfahrung im Rauchmelderservice und können Wohnungseigentümer und Verwalter entscheidend entlasten.

KALO lässt sich die Montage und die Wartung vom Wohnungsnutzer per Unterschrift bestätigen und verfügt außerdem über ein ausgefeiltes Restantenverfolgungssystem. So dokumentieren die Servicekräfte lückenlos, dass alle Verpflichtungen normgerecht erfüllt wurden. Seit knapp zehn Jahren ist KALO im Rauchmelderservice tätig, hat inzwischen mehr als 1.5 Millionen Rauchmelder installiert und kann einen in allen Prozessschritten rechtssicheren Rauchmelderservice gewährleisten.

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